在房地产行业仍处调控周期时，被市场看好的物流地产热度依旧。

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6月14-16日，亚洲物流双年展阔别3年后在上海举行，约700家参展企业上新自家的新技术、新产品以及新的物流服务解决方案。

此次展会共涉及物流服务、航空货运、生鲜供应链/冷链物流、公路/铁路运输等8个展示主题，其中物流地产/仓储园区无疑是行业的关注焦点。在这个领域中，宝湾物流、万科旗下的万纬物流、易商红木集团（ESR）、安博中国、丰树物流、维龙、深国际等头部物流地产商均参与了此次展会。

面对物流地产领域竞争加剧的市场形势，各方力量唯有拿出绝招才有机会胜出。

作为目前国内最大的冷链物流地产商，万纬物流依然看好冷链市场。据万纬物流相关人士介绍，在布局的全国47个城市中，万纬物流共拥有160个以上物流园区，在全国运营管理了48个专业冷链物流园。

“我们现在主要是做规模，每年的新增体量要达到150万平方米左右。”该人士表示。

万纬物流董事长张旭在近期的交流会上也表示，物流在中国的规模很大，有18万亿，尤其是冷链行业才刚刚开始。比如所有农产品预冷率只有30%，但欧洲已达到90%，冷链流通率中国只达到40%，但日本已达到了90%，“所以中国的冷链行业非常大。”

张旭指出，在这样一个高速发展的行业，国家最近一年已出台50多项政策予以支持，相信这个行业可以穿越周期。“包括穿越经济周期，无论经济好与不好，百姓对美好生活的追求不会改变，这是一个常做常新、生生不息的事业。”

其实这同样也是行业共识，除了传统的高标准仓库外，冷链、医药物流已经成为物流地产商们新的竞逐场。

据高力国际预测，生鲜电商与生物医药行业迅猛发展，使得冷库成为物流新基建的重要发展方向。相较于传统高标仓干库，冷库的收入更加多元化，其建造成本约为干仓的2-2.5倍，而租金收入约为干仓的2.5-3倍。

“无论从政策或市场的角度出发，冷库都将会是未来仓储市场的发展趋势之一。”

不过，这个正被视为行业“香饽饽”的细分赛道，也有企业决定要谨慎布局。宝湾物流一名内部人士向界面新闻表示，“其实我们这个仓要改冷库很简单，只要在库内装一些冷链的、可控制温度和湿度等方面设备就行，难度并不大。”

但是专门做一个冷链仓库会存在风险。第一，市场需求不确定，但前期的投入很大；第二，国内的冷链尚处于“摸着石头过河”的阶段，还没有一个完善的行业标准。

本次展会，一些国际头部物流商也带来一些差异化的竞争方向，如宝湾物流对汽车物流仓储更为看重，安博则是展现了公司在医药物流方面的布局。

在具体案例上，围绕浙江宁波的余姚宝马定制化高端仓储服务，宝湾副总经理孔鹏向业内展现了他们在汽车物流仓储领域的专业性和可靠性。

宝湾物流一位人士还告诉界面新闻，“我们今年9月份应该会发REITs，去年就在准备了。”

安博中国全球客户解决方案及业务发展总监张彧则是分享了高标准、现代化物流基础设施在医药物流领域的应用。

在张彧看来，医药物流快速发展，多方合作的产业生态体系必不可少。一方面，供应链上下游高效协同，共享资源、信息、设备、服务，能有效提高医药物流运行的效率和品质；另一方面，多仓网络布局，可有效缩短药品物流配送路线和时间，帮助医药企业降低物流成本。

普洛斯则在现场结合零碳标杆园区案例，对外展示了他们在智慧园区、零碳园区等行业的解决方案。

物流地产行业虽竞争激烈，却不是所有区域都适合加大布局。多家物流地产商向界面新闻反映，主要以长三角和大湾区表现相对乐观，此外成渝地区也尚可。

在展会现场，维龙一名招商人员告诉界面新闻，“今年还可以，目前空置率能控制在10%左右，华东这边都不错。”

宝湾一名内部人士也表示，尤其上海区域表现优秀，“我们宝山那个项目常年都是满租。”

因此，接下来长三角地区、大湾区势必会迎来又一轮角逐，“未来就围绕一二线，重点布局华东、华南，毕竟这是国内经济最发达的两个区域。”

当然，在全国经济大环境下一些行业正面临挑战。在保证出租率的同时，不少物流地产商们其实是牺牲了租金价格的。“今年华北市场不太好，很多续租商户都要求降价。”

不仅如此，“竞争力大，预租也不好谈。”丰树物流一名招商人士表示。

“拿地更难了”，是这些物流地产商们目前共同焦虑的问题之一。于是，不得不去拿一些二手用地以及积极接手出险房企的地，比如远洋地产。

这对于急于想做大规模的企业来讲压力更大。万纬物流相关人士表示，公司的目标是三年内上市，“没办法，只能狂收别人的资产。”

这也是在这场迟到的亚洲物流双年展上，大家普遍认为这次“人流量上去了，但实际不好说”的原因所在，市场预期远未达到，更多的是抱着“社交、见面、露露脸”的心态出场。

即便如此，作为一个高度市场化的行业，仓储物流正呈现出“一超多强”的竞争格局，近几年更是吸引众多资本介入，外界对其前景依然看好。

“相对其他行业，目前就物流地产、光伏和新能源还不错。”一名在现场寻觅商机的投资人士说道。